Faire des travaux dans une maison qui ne m'appartient pas : informations essentielles

Durant le bail, un locataire peut souhaiter effectuer quelques aménagements pour apporter une touche personnelle au logement et l'adapter à ses goûts et ses préférences : changer les peintures, les revêtements de sol, etc. Selon la loi, il dispose d'ailleurs du droit d'effectuer des changements, notamment pour des aménagements d'adaptation, de transformation ou pour des rénovations énergétiques. Cela doit cependant être réalisé selon un cadre légal et en suivant une procédure bien définie. Mais, comment procéder, quels sont ses responsabilités et ses droits ? Comment les financer  et récupérer les frais ? Découvrez dans cet article les informations essentielles à connaître avant de faire des travaux dans une maison qui ne m'appartient pas.

Est-il possible de réaliser des travaux dans un logement en location ?

Selon la loi immobilière, vous disposez du droit d'effectuer des travaux  en tant que locataire. Cela concerne en général les petites œuvres visant à l'améliorer ou à la modifier sans pour autant l'endommager. Ils doivent cependant être réalisés conformément aux réglementations en vigueur.

• Des aménagements simples : ils concernent plus précisément l'embellissement et la décoration de l'habitation, tels que la peinture, la pose ou le remplacement des papiers peints. Ils sont permis sans autorisation, cependant, les couleurs choisies doivent être neutres.
• Les transformations légères : en tant que locataire, vous disposez des droits d'effectuer des améliorations légères dans la maison pour des raisons de confort, de commodités et d'esthétiques. Appelées aussi « travaux de menu entretien », ceci concerne la pose des luminaires, des tringles pour les rideaux et des installations murales telles que les étagères, entre autres. Il est cependant préférable d'informer le propriétaire pour éviter les mésententes et les éventuels litiges.
• Les rénovations majeures : elles requièrent un accord écrit et clair du bailleur. Il s'agit des grandes transformations comme le remplacement du carrelage, l'aménagement d'un comble, l'abattage d'un couloir ou la transformation des installations sanitaires. Elles affectent la structure du bâtiment et ont des impacts conséquents sur sa valeur. Par ailleurs, ces modifications doivent respecter les normes en vigueur. Le cas échéant, ils peuvent engager la responsabilité du bailleur.
• Les transformations de la structure : il s'agit des œuvres transformant la structure intégrale du bâtiment, ses équipements, voire sa destination. Elles exigent l'accord écrit et précis du propriétaire avec les détails sur la nature des travaux et les conditions dans lesquelles ils seront réalisés. Un permis de construire est aussi requis.

En tant que locataire, sachez que vous avez donc des obligations envers le bailleur avant de vous lancer : lui informer ou demander son autorisation en fonction des réalisations.

Quelles autorisations pour des travaux importants dans une maison qui ne m'appartient pas ?

Pour effectuer des travaux majeurs dans une maison qui n'est pas le vôtre, un accord du propriétaire est nécessaire selon la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Voici les démarches à suivre

• Présenter le projet et demander son accord : obtenir son autorisation est essentiel avant d'entamer les opérations pour éviter tout litige. Cette demande doit mentionner la nature et tous les détails concernant les réalisations. Ainsi, l'adresse du bien en question, les parties concernées, le calendrier de la réalisation, le plan et le devis. Ce dernier renseigne sur l'ampleur des travaux et justifie votre sérosité quant à sa réalisation.
• Effectuer des négociations : il n'est pas toujours facile d'obtenir l'accord du bailleur pour une transformation majeure d'une habitation. Pour maximiser les chances, présentez un projet solide de manière sincère et claire pour mieux le convaincre. Présentez pour cela le devis, le plan ainsi que les avantages de ces réalisations sur la valeur du bien. Assurez-vous également de proposer un projet qui préserve l'architecture d'origine du bien. Prévoyez, par ailleurs, plusieurs solutions à lui proposer pour maximiser vos chances d'obtenir son approbation.
• Signer un accord : une fois qu'un contrat est conclu entre vous, il doit être formalisé par un accord écrit stipulant les transformations à réaliser et leur modalité de réalisation, son financement et les aménagements attendus en fin de bail.

Dans le cas d'une copropriété, la demande doit être déposée auprès de l'assemblée générale qui va voter l'accord ou non.

Comment financer des travaux sans être propriétaire ?

Pour financer les réalisations, quelques aides financières sont accessibles aux locataires. Il s'agit entre autres de :

• L'Anah ou Agence Nationale de l'Habitat propose plusieurs aides financières qui permettent de financer jusqu'à 35 % du coût des travaux en métropole et jusqu'à 50 % dans les régions outre-mer. Il s'agit entre autres de MaPrimeRénov' dont le montant dépend du revenu du foyer ainsi que la nature des travaux et de Loc'Avantages qui offre une réduction d'impôt selon le loyer. Elles concernent les rénovations énergétiques d'une habitation telles que le remplacement des installations de gaz et d'électricité, les toitures ainsi que les réseaux d'eau.
• Les caisses de retraite : ce sont des aides proposées pour les interventions visant à adapter l'habitation au vieillissement des occupants, telles que la pose d'une barre d'appui, la pose des antidérapants sur le sol, le remplacement d'une baignoire par une douche, etc.
• Le crédit : il est également possible de demander un prêt pour financer le projet dans une maison que vous louez. Vous pouvez pour cela demander un prêt à la consommation pour les décorations ou les aménagements légers qui nécessitent peu d'investissement. Dans ce cas, les fonds peuvent être utilisés selon vos besoins et ne nécessitent aucun justificatif. Pour les plus grosses œuvres, les crédits travaux sont les plus adaptés, car ils permettent d'obtenir jusqu'à des milliers d'euros. Son obtention est cependant soumise à certaines conditions, comme la présentation des devis de la réalisation et le recours à des professionnels pour leur réalisation.
• Des programmes de subvention proposés par les collectivités locales : pensez à vous renseigner auprès de la commune pour vous informer sur les aides disponibles et proposées.

Quelles sont les responsabilités en tant que locataire pendant les travaux ?

En tant que locataire, vous avez plusieurs responsabilités et droits qu'il est nécessaire de comprendre.

Les points à retenir

En tant qu'occupant, vous avez le droit d'aménager les lieux selon vos convenances et d'effectuer des travaux d'amélioration ou de modification sans les endommager. Cela peut être réalisé pour des raisons esthétiques, d'adaptation ou pour une rénovation énergétique. Ainsi, vous pouvez entre autres réaliser des peintures intérieures, poser des rideaux ou des stores, installer des étagères ou des meubles encastrés, et ajouter des équipements électroménagers à encastrer.

Pour les gros œuvres impliquant la transformation de l'intégralité de la construction, vous devez effectuer une demande d'autorisation auprès du bailleur. Le non-respect de l'obligation peut conduire à des sanctions et à des indemnités, voire à l'annulation du bail.

En engageant des travaux, vous êtes aussi soumis à quelques obligations juridiques envers le bailleur. Ainsi, une fois l'accord conclu, vous êtes tenus d'assurer que le cahier de charge présenté soit strictement respecté.

L'information des voisinages et de la communauté du chantier fait aussi partie des obligations du locataire. Informez-les des horaires du chantier et assurez-vous de les respecter pour éviter le dérangement. De même, selon les réglementations immobilières et du Code de l'urbanisme, vous devez vous assurer de maintenir l'aspect général du logement lors du début du bail.

Souscrire à une assurance est aussi nécessaire afin de vous couvrir les éventuels frais et les dommages.

• La responsabilité civile est une des assurances indispensables pour des travaux sur une maison qui ne vous appartient pas, car dans le cas où les interventions peuvent porter préjudice ou causer des litiges avec le bailleur ou une autre personne, ce sera votre responsabilité qui sera engagée. Cette assurance vous protégera et couvrira les éventuels frais.
• L'assurance dommage et ouvrage vous garantit une protection contre les éventuels litiges avec le bailleur et vous permet de mener le projet en toute sérénité. En effet, elle couvre les frais des réparations dans le cas où les transformations impactent sur la stabilité du logement ou sur son usage.

Parallement, renseignez-vous bien sur la qualification des techniciens prenant en charge les travaux et sur leurs assurances pour plus de garanties.

Que faire en cas de refus du propriétaire pour des travaux ?

Le propriétaire dispose du droit de refuser l'autorisation de réaliser des travaux sur sa maison. En cas de refus, plusieurs recours sont possibles.

1. Le premier, qui est le plus simple, consiste à revoir votre projet et à en proposer un autre plus convaincant. Pour cela, revoyez certains aspects des modifications souhaitées en limitant par exemple les transformations sur une surface. De même, mettez en avant les avantages et les impacts des réalisations pour le bien en démontrant comment elles peuvent augmenter sa valeur. Il est alors conseillé de prévoir plusieurs alternatives et projets pour faire face à un tel refus.
2. Vous pouvez également recourir à un médiateur qui vous aidera à trouver un terrain d'entente avec le bailleur pour aboutir à un accord. Spécialiste du métier, il saura trouver les arguments convaincants et proposer des solutions avantageuses pour les deux parties pour persuader le bailleur à changer d'avis et aboutir à un accord.

Sachez que dans certains cas, la loi autorise aussi la réalisation des travaux dans certaines conditions. C'est notamment le cas pour les aménagements qui sont nécessaires pour s'adapter à des personnes en situation de handicap. Dans une telle situation, il est conseillé de s'adresser à un conseiller juridique pour vous informer sur vos droits et vous conseiller sur les démarches à suivre.

Cela peut aussi être nécessaire pour les réparations d'urgence comme la fuite des eaux ou encore des problèmes au niveau des installations électriques qui peuvent être dangereuses.

Les questions fréquentes sur la réalisation de travaux pour les locataires

Découvrez les réponses à vos questions pour réaliser des travaux dans une habitation locative.

Puis-je faire des travaux dans une maison en indivision ?

Il est possible d'effectuer des travaux dans une maison en indivision, mais il faut pour cela obtenir l'accord des autres indivisaires, notamment pour le cas des gros œuvres.

Comment faire des travaux dans un logement qui ne m'appartient pas ?

Pour réaliser des travaux dans une maison mise en location, vous devez d'abord informer le bailleur de votre projet, pour ceux qui concernent l'embellissement, les aménagements et les transformations simples. Ils peuvent être réalisés sans autorisation. Pour les grandes œuvres impactant sur la structure, vous devez demander son accord et obtenir un permis de construire. Lorsqu'un accord est conclu, il doit être matérialisé par écrit en mentionnant les détails sur les travaux tels que sa nature, le calendrier et le coût.

Vous pouvez par la suite demander des subventions pour financer la réalisation. Plusieurs agences, des collectivités et des établissements proposent des subventions sous certaines conditions pour les locataires.

Le propriétaire peut-il s'opposer à des travaux dans son logement ?

Le propriétaire peut refuser une demande de réalisation de travaux dans sa maison. En effet, sa responsabilité peut être engagée dans le cas où ils ne respectent pas les réglementations en vigueur.

Quelles améliorations sont possibles sans autorisation ?

Les améliorations légères peuvent être entreprises sans avoir besoin d'une autorisation officielle du bailleur. C'est le cas des petites œuvres relatives à la décoration telles que la peinture des murs ou la pose de papier peint, l'installation des stores, la pose d'un revêtement ou encore la pose des cadres.

De même, les travaux de rénovation énergétique visant à améliorer le confort et la performance de l'habitation peuvent aussi être effectués sans l'accord de son propriétaire. C'est le cas du remplacement des équipements sanitaires, des isolations des murs, des planchers, etc.

Envisager des travaux dans une maison qui ne m'appartient pas

Avant d'envisager des travaux dans un logement locatif, plusieurs aspects doivent être considérés. Voici quelques conseils.

Vous disposez du droit d'aménager et d'entreprendre des travaux dans une maison pour l'adapter à votre goût et votre style, avec le consentement du propriétaire. Pour certains cas, comme les petits œuvres, une simple information suffit. Par contre, pour des œuvres affectant sa structure, un accord écrit doit être obtenu. Le cas échéant, vous pouvez être poursuivi juridiquement et payer une indemnisation.

Assurez-vous qu'il soit matérialisé par écrit avec sa signature, pour vous éviter tout malentendu plus tard. De même, pensez à bien lire le contenu de l'accord avant de le signer. Pour ce faire, n'hésitez pas à recourir à un conseiller juridique ou à un avocat pour vous aider à mieux comprendre son contenu.

Les améliorations dans un logement locatif sont possibles pour des travaux de décoration, visant à améliorer son aspect et selon vos préférences, pour les adaptations aux personnes en situation de handicap ainsi que pour les actions de rénovation énergétiques.

Ces travaux sont encadrés par des lois strictes, dont la loi du 6 juillet 1989 qui autorise la réalisation de certains travaux sans le consentement du bailleur pour améliorer son rapport locatif. Il en est de même pour le décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 qui permet la réalisation des travaux de rénovation énergétiques dans un logement locatif (isolation des planchers, des combles, remplacement des menuiseries).

Résumé des possibilités pour les locataires concernant les travaux

En tant que locataire, sachez que vous disposez du droit d'entreprendre des travaux d'embellissement, d'adaptation ou de rénovation avec le consentement du propriétaire, selon son ampleur. Pour les transformations majeures modifiant sa structure, un accord écrit et signé est nécessaire. La réalisation étant encadrée par la loi, vous êtes soumis à certaines obligations et responsabilités qu'il est essentiel de comprendre. Pour les financer, plusieurs subventions sont aussi accessibles sous certaines conditions. N'hésitez pas à recourir à des conseillers juridiques ou à des avocats pour mieux vous éclairer et vous accompagner.